嘉实物美消费REIT财报解读：份额稳定净资产增长，净利润可观管理费合理

嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2024年年报已发布，报告期内基金份额保持稳定，净资产实现增长，净利润表现亮眼，同时管理费收取合理。这些数据背后反映了基金怎样的运作情况和投资价值？本文将为您深度解读。

关键财务数据概览

报告期内，嘉实物美消费REIT表现出良好的财务状况。从主要会计数据和财务指标来看，本期净利润达34,891,953.67元，显示出基金在该年度实现了可观的盈利。本期经营活动产生的现金流量净额为63,355,074.67元，表明基金运营过程中现金流入充足，为基金的稳定运作提供了坚实基础。期末基金总资产为1,020,291,054.43元，净资产为959,731,966.72元，总资产与净资产比例为106.31%，反映出基金资产结构较为稳健。

净利润与现金流分析

如此可观的净利润，得益于基金投资项目的良好运营。从现金流角度，充足的经营活动现金流量净额，意味着底层资产的运营稳定，租金收入等主要现金流来源可靠。这不仅保障了基金的日常运作，也为收益分配提供了有力支持。

投资策略成效显著

本基金主要采用基础设施资产支持证券及基础设施项目投资、固定收益投资两种策略。报告期内，通过专项计划持有三个项目公司100%的股权，基础设施资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积为77,894.28平方米。这些项目整体保持平稳运营，租户结构相对稳定，体现了投资策略的有效性。

在北京市整体消费市场疲软、餐饮消费承压的背景下，项目个别租户虽出现撤租情况，但通过开拓新租户资源、与租户协商微调改、主动服务商户等方式积极应对，展现出对市场较好的适配性和抗波动能力。

业绩表现符合预期

本基金在报告期内进行了两次分红。2024年度第一次分红，每10份基金份额发放红利0.7090元人民币，实际分配金额为28,360,001.90元；2024年度第二次分红，每10份基金份额发放红利0.8250元人民币，实际分配金额为33,000,003.61元。本报告期内可供分配金额为61,970,754.89元，实际已分配金额合计为61,360,005.51元，实际分红比例为99.01%，符合“应当以90%以上合并基金年度可供分配利润以现金形式分配给投资者”的监管要求及合同约定，也表明基金业绩表现良好，能够为投资者带来较为可观的收益。

管理费构成与收取依据

本报告期内计提基金管理人管理费2,118,934.91元，资产支持证券管理人管理费529,733.73元。基金管理费包括固定管理费、基础管理费和浮动管理费三个部分。固定管理费用的80%由基金管理人收取，20%由资产支持证券管理人收取，按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数依据相应费率按日计提。基础管理费按基础设施项目运营收入的4%计算，浮动管理费则基于项目公司净运营收入完成情况收取或扣减。

托管费收取情况

本期基金托管人托管费为88,289.84元，按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数，依据0.01%的费率按日计提。托管费的收取确保了基金资产的安全托管和规范运作。

资产项目运营情况

基础设施资产整体保持平稳运营，截至2024年12月末，可供出租建筑面积为77,894.28平方米，实际出租建筑面积为75,110.17平方米，出租率为96.43%，加权平均剩余租期为7.33年，租金收缴率为97.10%；报告期内租金单价水平为3.98元/平方米/天（建筑面积口径，含税含管理费）。各项目也呈现出良好的运营态势，如德胜门项目出租率达100%，租金收缴率为99.98%。

行业环境与竞争格局

资产项目所属消费基础设施行业，受消费类业务及不动产投资双重影响。全国商业地产行业处于存量市场，但北京市商业营业用房新开工面积、销售面积在2024年有不同程度增长。全国消费类业务表现出低增速下的结构性调整特征，北京市消费市场虽有压力，但政策支持下部分消费品类表现较好。本项目资产周边主力商业项目经营持续性较好，未监测到竞争形势的明显变化，为基金资产的稳定运营提供了有利的外部环境。

基金份额变动

报告期内基金份额总额稳定维持在400,000,000.00份，无扩募情况，显示出基金份额的稳定性，这有助于基金的长期规划和稳定运作。

持有人结构分析

期末基金份额持有人户数为1,954户，机构投资者持有份额占比98.72%，达394,881,726.00份，个人投资者持有份额占比1.28%，为5,118,274.00份。机构投资者占比较高，表明市场专业机构对该基金的认可度较高，同时也反映出基金持有人结构相对集中。

潜在风险提示

尽管基金在报告期内表现良好，但仍面临一些潜在风险。宏观经济层面，消费信心的全面提振和更多可选品类消费的反弹仍有待宏观经济的进一步改善和消费刺激措施的后续跟进。行业方面，市场商业面积供应上升和消费疲软，可能给市场租金和入住率带来持续压力，线上消费增速放缓、餐饮行业收缩等市场结构变化也可能对基金底层资产运营产生影响。

未来发展机遇

从积极方面看，大力提振消费是2025年重要经济任务之首，消费基础设施的未来仍蕴含巨大市场空间。基金管理人将会同运营管理机构，顺应消费市场发展趋势，优化业态结构，引入更多商业品牌，利用数字化技术提升运营效率，注重绿色环保，打造可持续发展的社区商业环境，有望为基金带来新的增长机遇。

总体而言，嘉实物美消费REIT在2024年展现出稳健的运营态势和良好的盈利能力，尽管面临一定风险，但也具备诸多发展机遇。投资者可密切关注基金的运作情况和市场动态，做出合理的投资决策。

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